ЮНИТ В АГРООТЕЛЕ "УСАДЬБЫ ВИНОДЕЛОВ"
ДОХОДНОСТЬ
СОДЕРЖАНИЕ
1. Финмодель

2. Пояснительная записка к финансовой модели
2.1 Формат отеля
2.2 Инфраструктура
2.3 Загрузка номерного фонда – Occupancy
2.4 Средняя цена гостиничного номера – ADR
2.5 Средняя выручка за один номер – RevPAR
2.6 Примечания

3. График роста цены на юнит

1. ФИНМОДЕЛЬ
ДОХОДНОСТЬ РЕНТНАЯ
ДОХОДНОСТЬ ОТ РОСТА НЕДВИЖИМОСТИ
4
2 300 000
Окупаемость, лет
Инвестиция, ₽
694 489
178 009
17 548
5 598
890 046
159
195 557
659 166
169 010
16 873
5 382
845 048
157
185 883
625 533
160 439
16 224
5 175
802 196
155
176 663
593 511
152 278
15 600
4 976
761 389
153
167 878
563 028
144 507
15 000
4 785
5год
4 год
3 год
2 год
1 год
Управляющая компания (20%), ₽
Электричество, ₽
Расходы, ₽
722 535
151
RevPAR, ₽
Occupancy, дней
Средний ADR, ₽
159 507
Доход, ₽
30
29
5 555 911
5 273 326
5 004 260
4 748 091
4 504 224
Цена юнита, ₽
27
26
24
Доходность, % годовых
2. ПОЯСНЕНИЕ К ФИНАНСОВОЙ МОДЕЛИ ДОХОДНОСТИ
2.1 Формат отеля
Говоря о доходности вложений в гостиничный бизнес, надо учитывать, что делает его популярным и привлекательным для гостей.
И в этом смысле, самым значимым фактором для Отеля, помимо его курортного, морского, месторасположения, является инфраструктура.
То есть сумма услуг, развлечений, сервисов, которые дают человеку возможность прочувствовать свой отдых. Сделать его увлекательным и разнообразным.
В этом смысле агрокурорт «УСАДЬБЫ ВИНОДЕЛОВ» почти уникален. Набор удовольствий, помимо самого моря и пляжа здесь очень велик и интересен. Пожалуй, сопоставимого нет больше нигде.

Дело в том, что фактически «УСАДЬБЫ ВИНОДЕЛОВ» объединяют не один, а три формата отдыха.

И главным из них является не пляж. Купание и загар на втором месте.

Центр агрокурорта - это Площадка УСАДЬБЫ ВИНОДЕЛОВ». Большой комплекс зданий, образующий внутреннее пространство, «Патио», в котором весь сезон и даже за его пределами кипит курортно развлекательная жизнь.

Она, в свою очередь, вращается вокруг следующих «китов»:
  • Виноделия и Винопития;
  • Очень обширной концертной и событийной жизни в «Патио» - то есть в концертном зале под открытым небом, с возможностью разместить аудиторию до 2 000 тысяч человек;
  • Местной, Крымской, еды и кухни. Это не только ресторан на Площадке УСАДЬБЫ ВИНОДЕЛОВ, это ещё ярмарка местных продуктов каждую субботу. Которая начинается с утра , заканчивается вечером, а затем плавно переходит в концерт-заезды из метрополии, который затем так же органично перетекает в афтепати с танцами и баром до утра.
  • То есть Площадка УСАДЬБЫ ВИНОДЕЛОВ - это реальный Клуб, главное место движения Западного побережья Крыма.

И третьим компонентом отдыха является уже сам Отель, его секции, расположенные в виноградниках и садах на удалении от «Усадьбы».
Секции - это территории (в 2022 году будет сдана в эксплуатацию первая, в 2023 - ещё две) зелени, тишины и неги.
2.2 Инфраструктура
  • Ряды гостевых домов, пешеходные дорожки и обширный набор удовольствий для человека;
  • Сами дома с большими и комфортными террасами (это принципиально важно - жизнь на юге идет на улице).
  • Качели, гамаки - и самое важное для национального характера - барбекю.

Причём площадки для барбекю, для открытого огня содержат два его источника - сам мангал, высокий и удобный для жарки шашлыка и, когда шашлык готов и съеден, и костровые чаши, вокруг огня в которых можно сидеть хоть до конца тёплой южной ночи и рассвета.

  • Спортивные (волейбол, теннис, баскетбол) площадки, детские площадки;
  • Зелень, много деревьев и кустарников;
  • Два огромных пруда, каждый по полтора гектара, чистых, с живой рыбой разных пород и рыбалкой;
  • Бассейны для взрослых и детей, и водные аттракционы;
  • Авторские оригинальные аттракционы на морском пляже от подразделения АО "ТОННЭКС ГРУП", компании «Прыгай»;
  • Ресторан, кафе и бар;
  • Фестивальная площадка УСАДЬБЫ ВИНОДЕЛОВ.

Наш курорт смотрит строго на запад и закаты здесь просто фантастические

2.2 Инфраструктура
  • Ряды гостевых домов, пешеходные дорожки и обширный набор удовольствий для человека;
  • Сами дома с большими и комфортными террасами (это принципиально важно - жизнь на юге идет на улице).
  • Качели, гамаки - и самое важное для национального характера - барбекю.
  • Спортивные (волейбол, теннис, баскетбол) площадки, детские площадки;
  • Зелень, много деревьев и кустарников;
  • Два огромных пруда, каждый по полтора гектара, чистых, с живой рыбой разных пород и рыбалкой;
  • Бассейны для взрослых и детей, и водные аттракционы;
  • Авторские оригинальные аттракционы на морском пляже от подразделения АО "ТОННЭКС ГРУП", компании «Прыгай»;
  • Ресторан, кафе и бар;
  • Фестивальная площадка УСАДЬБЫ ВИНОДЕЛОВ.

Наш курорт смотрит строго на запад и закаты здесь просто фантастически
2.3 Загрузка номерного фонда – Occupancy
  1. Высокий сезон в Крыму длится с 1 июля по 1 сентября (60 дней), в этот период загрузка отелей более 90%
  2. Время с 1 сентября по 1 ноября (60 дней) – бархатный сезон. Загрузка, с учетом интенсивной событийной жизни Отеля: сентябрь - 70%, октябрь – 30%
  3. Новогодние праздники – 10 дней. 70%-я загрузка.
  4. Майские праздники – 10 дней. Эффективный период. Крым очень востребован, загрузка 80%
  5. С 1 июня по 1 июля – начало туристического сезона. Загрузка курортных 50%
  6. Межсезонье
Очень важный аспект. С началом воздушного сообщения с полуостровом (ожидается в сентябре 2022), возобновится круглогодичный отдых сектора MICE, - корпоративного и делового туризма.

Для нашего Отеля это очень существенный способ увеличения дохода, так как мы располагаем суммой востребованных на этом рынке услуг:

- Конференц залы на прием до 400 человек;
- Большие зарыбленные пруды на территории (рыбалка в любой сезон);
- Специализация на виноделии и соответствующие групповые развлечения - дегустации, презентации виноделен, экскурсии по винодельческим хозяйствам Крыма;
- Большая концертная площадка, работающая круглогодично;
- Бальнеологический курорт рядом - грязелечебницы в Саках, отель предлагает курсы грязелечения;
- С апреля 2023 г. в отеле выходит на линию круизный теплоход, фактически - ретро яхта, длиной 65 метров. Он будет совершать круизы вдоль Крымского побережья. Этот сервис будет крайне востребован в сегменте MICE.

В целом, с учётом приведённых факторов, мы можем прогнозировать загрузку в межсезонье корпоративными клиентами на уровне не менее 20%.

Общая загрузка отеля составит:

Occupancy = 60 х 0,9 + 30 х 0,7 + 30 х 0,3 + 10 х 0,7 + 10 х 0,8 + 30 х 0,5 + 186 х 0,2 = 151 дней
с тенденцией роста.

Со временем загрузка будет увеличиваться за счет развития курорта и наработки собственной базы частных и корпоративных клиентов.
2.4 Средняя цена гостиничного номера – ADR
  • В высокий сезон цена за номер будет начинаться от 7 000 руб.. Во время проведения фестивалей от 8 000 руб. за ночь
  • бархатный сезон – сентябрь от 5 000 руб., октябрь от 3 500 руб.
  • Новый год – от 6 000 руб.
  • Майские праздники – от 4 000 руб.
  • Начало сезона – от 4 000 руб.
  • Межсезонье – от 2 000 руб.
ADR = 7 000 х (54/151) + 5 000 х (21/151) + 3 500 х (9/151) + 6 000 х (7/151) + 4 000 х (8/151) + 4 000 х (15/151) + 2000 х (37/151)= 4 785 руб.
2.4 Средняя цена гостиничного номера – ADR
  • В высокий сезон цена за номер будет начинаться от 7 000 руб.. Во время проведения фестивалей от 8 000 руб. за ночь
  • бархатный сезон – сентябрь от 5 000 руб., октябрь от 3 500 руб.
  • Новый год – от 6 000 руб.
  • Майские праздники – от 4 000 руб.
  • Начало сезона – от 4 000 руб.
  • Межсезонье – от 2 000 руб.
ADR = 7 000 х (54/151) + 5 000 х (21/151) + 3 500 х (9/151) + 6 000 х (7/151) + 4 000 х (8/151) + 4 000 х (15/151) + 2000 х (37/151)= 4 785 руб.
2.5 Средняя выручка за один номер – RevPAR
    RevPAR = 151 х 4 785 = 722 535 руб. в год

    Доход с номера после вычета комиссии управляющей компании
    netto = 578 028 руб.
    2.6 Примечания
    1. Реальная загрузка скорее всего будет выше, так как не учтены не корпоративные клиенты в период межсезонья;
    2. Риски - если режим закрытого неба продлиться до нового года, в новогодние праздники загрузка отеля будет ниже в 2 раза;
    3. Сейчас рассматривается возможность строительства и организации открытого катка в "холодный период" декабрь - март, что существенно увеличит привлекательность агрокурорта
    2.6 Примечания
    1. Реальная загрузка скорее всего будет выше, так как не учтены не корпоративные клиенты в период межсезонья;
    2. Риски - если режим закрытого неба продлиться до нового года, в новогодние праздники загрузка отеля будет ниже в 2 раза;
    3. Сейчас рассматривается возможность строительства и организации открытого катка в "холодный период" декабрь - март, что существенно увеличит привлекательность агрокурорта
    3. График роста цены на юнит