Использование земель сельскохозяйственного назначения, для целей не связанных с ведением сельского хозяйства, является для Республики Крым особенно болезненным вопросом.

В реалиях сложившейся экономической ситуации, главным, если не единственным активом Крымского полуострова остается именно земля в одной из лучших климатических зонах мира.

Земель, предназначенных для сельскохозяйственного использования, много, и кадастровая и рыночная цена их ниже. Но этот отличный рекреационный ресурс, могущий дать место для здравниц, санаториев, пансионатов, детских летних лагерей невозможно использовать. Так как на земельных участках сельскохозяйственного назначения запрещено строительство капитальных объектов для целей, не связанных с сельскохозяйственным производством, хранением и переработкой сельскохозяйственной продукции.

Указанные ограничения установлены Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Так же, как указано в ст.1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранение целевого использования земельных участков.

Осознавая вышесказанное, компания ТОННЭКС приняла решение о начале девелоперского проекта в границах земель сельскохозяйственного назначения в селе Береговое Песчановского сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым, именно как сельскохозяйственного проекта.

Центральным элементом в нем является именно воссоздание производства сельскохозяйственной продукции, возрождение большого садоводческого хозяйства, бывшего здесь в период советской власти.

И уже как дополнение к этому сельскохозяйственному проекту идёт и другая, крайне актуальная на сегодняшний день во всем мире, тенденция - создание центра Экологического Агро-Туризма.

Кластер «Сады у моря» - это центр современного экологически чистого садоводства на 100 га плюс объект агротуризма в Крыму.

Такой взвешенный подход закрывает вопрос использования сельскохозяйственной земли для строительства и проживания. Причём как с формальной, юридической, точки зрения, так и в социально - экономическом смысле.



Юридический аспект

На земельных участках сельскохозяйственного назначения запрещено строительство капитальных объектов для целей не связанных с сельскохозяйственным производством, хранением и переработкой сельскохозяйственной продукции.

В свою очередь, Правилами землепользования и застройки муниципального образования Песчановское сельского поселения Бахчисарайского района Республики Крым, в редакции решения 24 сессии Бахчисарайского районного совета Республики Крым 2 созыва от 15.02.2021 № 265, для зоны сельскохозяйственных угодий (СХ-1), в границах территории, в рамках которых реализуется проект, градостроительные регламенты не установлены, основными видами разрешенного использования земель определены: сельскохозяйственное использование (код 1.0) и земельные участки (территории) общего пользования (код 12.0), включающий в себя благоустройство территории – код 12.0.2 - размещение декоративных, технических, планировочных, конструктивных устройств, элементов озеленения, различных видов оборудования и оформления, малых архитектурных форм, некапитальных нестационарных строений и сооружений, информационных щитов и указателей, применяемых как составные части благоустройства территории, общественных туалетов.

Понятие некапитальных строений, сооружений дано в п.10.2 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, а именно - «строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений».

С учетом градостроительных норм и норм земельного законодательства, концепция проекта «Сады у моря» основывается на установка нестационарных строений - помещений апарт отеля, юнитов и коттеджей. Главным отличием их является отсутствие капитальности. Все строения производятся как модули, в заводских условиях. И монтируются и доставляются от завода-производителя, устанавливаются на бетонный конструктивный элемент без углубление в земельный участок.

То есть они являются «некапитальными» строениями.

Но при этом имеют присвоенный производителем порядковый номер и все характеристики объекта вещного права.

Такой же некапитальный, модульный подход, используется и при благоустройстве территории: установке бассейнов, бань, спортивных залов, туалетов, прочих конструктивных элементов.

То есть строительство проекта «Сады у моря» осуществляется в рамках норм действующего законодательства и дает возможность участникам данного проекта (инвесторам) стать собственником качественного (с гарантией от завода производителя) гостевого жилья у моря, расположенного на благоустроенной территории с развитой инфраструктурой.



Социально-экономический аспект

Как указано в государственной программе Российской Федерации «Социально-экономическое развитие Республики Крым и г. Севастополя», утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 30.01.2019 № 63 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 31.03.2021 № 502), основной задачами последней является стимулирование предпринимательской активности, развитие инфраструктуры функционирования свободной экономической зоны на полуострове Крым; обеспечение комплексного и устойчивого социально-экономического развития Республики Крым и г. Севастополя. Для достижения таких результатов необходимо использовать максимальное количество ресурсов, а их неиспользование губительно для экономики региона.

Так же за неиспользование земельного участка Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ предусмотрена административная ответственность.

Перечисленные законодательные нормы - это два веских довода для реализации проекта «Сады у моря».


Компания ТОННЭКС:

• использует сельскохозяйственную землю по прямому назначению. Мы воссоздаём разрушенное хаосом 90-х большое садоводческое хозяйство.

• мы развиваем Территорию района, обеспечиваем новые рабочие места, увеличиваем туристическую привлекательность района. Мы развиваем Крым.

• и также, мы создаём новое и очень нужное направление в курортной индустрии полуострова - мы создаём первый кластер экологического Агро -туризма.

Республика Крым обладает колоссальным потенциалом для развития сельского туризма и проект «Сады у моря» должен дать наглядный пример этого актуального во всем мире, направления.

В мировой практике агроэкотуризм выделился в отдельную отрасль с 1972 года и приносит значительные экономические выгоды странам: к примеру, ежегодные доходы от сельского туризма в Италии достигают $350 млн, а в Швейцарии прибыль от туризма в целом составляет $15 млрд в год.

Среди благоприятных условий развития агроэкотуризма в Крыму следует назвать следующее: живописные естественные ландшафты; большое количество памятников археологии, истории и культуры, природы; самобытные традиции и обычаи, ремесла и промыслы, фольклор.

При этом на полуострове есть много убыточных сельскохозяйственных предприятий, сохраняется низкая пока заработная плата сельских работников.

То есть потенциал рынка очень высок. Хозяйственная деятельность на сельхоз- угодьях, связанная с выращиванием плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур является и будет являться неотъемлемой и перспективнейшей частью экономики республики.

В этом смысле «Сады у моря» компании ТОННЭКС есть крайне своевременный и нужный проект. Современное и экологичное сельхозпроизводство - то, что необходимо всем.

Населению, властным структурам, инвесторам.

В этой связи мы обоснованно рассчитываем на поддержку проекта «Сады у моря» во властных структурах Республики Крым.