КОНЦЕПЦИЯ
ОТЕЛЬНОГО ДЕВЕЛОПМЕНТА
КОМПАНИИ TONNEX
Чтобы представить и выстроить процесс выхода на рынок нашего, в определенном смысле, инновационного продукта, необходимо чётко определить предпосылки для этого.
Элементами, из которых должен сложиться процесс, являются следующие факторы:
1. Не менее 10% семей обладают накоплениями в пределах 2-4 млн руб.
При этом никаких эффективных инструментов для сохранения этих безусловно трудовых накоплений у этих людей нет. Единственный инструмент, им доступный, это банковский депозит, но он не решает даже задачу сбережения - инфляция выше. О получении ренты на этот капитал не может быть и речи.

2. Если дать этой части населения понятный, надежный и минимально доходный инструмент для сбережения и извлечения рентного дохода, можно получить доступ к очень большому источнику инвестирования. Совокупный инвестиционный потенциал этого социального класса - триллионы рублей.

3. Таковым инструментом однозначно может являться участие «мелких» частных инвесторов в гостиничном бизнесе, путём совладения гостиницами. Причём совладения не через акционерный капитал, что непривычно и сложно для класса неквалифицированных инвесторов, а именно через непосредственное право собственности на квадратные метры, на Недвижимость, на свой личный номер в гостинице.

4. В свою очередь, в целом сегмент гостиничного рынка нашей страны для этого максимально пригоден. Он недостаточно развит и он безусловно на подъёме.
Не анализируя привлекательность всех аспектов гостиничного бизнеса, мы можем выделить три направления, которые однозначно будут расти в разы в ближайшее время.

На наш взгляд, по степени эффективности эти рынки можно отранжировать в следующем порядке:

- Подмосковье;
- Курорты Крыма;
- Москва внутри МКАД.

5. На наш взгляд, самым привлекательным для стремительного и очень объемного проекта по строительству новых отелей является именно Подмосковье.
Тому есть несколько причин:
  • Первая, мы должны отдавать себе отчёт, что Москва - это город курорт. У населения 15ти-миллионного города есть настоятельная потребность в отдыхе за городом, но дачи есть далеко не у всех (3 млн дачников на 2016 г). Самое важное - количество москвичей, выезжающих на природу в течении года, больше, чем число отдыхающих за сезон в Крыму (6 млн) и в Сочи (тоже 6 млн). В Подмосковье за 2019 год отдохнуло 22,1 млн человек!!
  • Вторая, это продолжительность сезона. С учётом выходных, праздников, летнего се- зона, загрузка подмосковных отелей составляет более 200 дней в году (при том, что курорты Крыма и Кавказа работают в сезон длительностью максимум 110 дней).
  • Третья, это явная неразвитость рынка и очевидная способность его к росту в разы. Про- является это прежде всего в дороговизне гостиничных услуг. Цена в 5 тысяч и выше за стандартный набор загородного Отеля уровня 2-3** явно высока в сравнении с платежеспособностью массового московского отдыхающего. Однозначно можно прогнозировать развитие рынка в сторону эконом - сегмента.

- В целом, сопоставляя факторы текущего положения дел, можно с уверенностью пред- полагать сильный рост числа гостиниц Подмосковья. Сейчас общий объём номерного фонда отелей вокруг Москвы - порядка 50 тысяч штук. В рамках нашей задачи мы отталкиваемся от цифры строительства 100 тыс новых номеров в МО и понимаем, что для огромного города это отнюдь не является какой-то чрезмерной задачей. Как и в случае развития иных сервисных рынков, того же ресторанного, продемонстрировавшего за двадцать лет рост не в разы, а на порядки, рынок загородного отдыха ждёт естественный бурный рост.

Также принципиально привлекательным моментом в развитии рынка именно Подмосковья, по сравнению с рынком Москвы, является:

  • Hесравненно менее хлопотная, чем в самой столице, процедура согласования Строительства;
  • Легкий и быстрый,в этой связи, выход на готовый результат;
  • Больший объём в рамках одной гостиницы. Можно и нужно быстро строить гостиницы с числом номеров до 300+, причём вводить по три - четыре гостиницы в год;
  • - Наконец, относительная дешевизна покупки участков под гостиницы. Огромное наследство советской власти в виде домов и баз отдыха, пионерлагерей, даёт хоро- ший выбор объектов для инвестирования. Это весомый задел для экономии средств и времени на проектировании, согласованиях и строительстве инфраструктуры, прежде всего, коммуникаций.
6. Стандартным предложением для представителя нашей целевой группы инвесторов будет являться объект со следующими характеристиками:

  • Гостиница в Подмосковье, на расстоянии от 20 до 100 км от МКАД и со временем до- езда до полутора часов;
  • Территория гостиницы от 5 до 15 Га;
  • Уровень сервиса 2 - 3**;
  • Уровень архитектуры и общих дизайнерских решений4-5**;
  • Широкий набор базовых сервисов и развлечений:
  • Банный и СПА комплексы с бассейнами зимним и летним;
  • Ресторан и бар;
  • Конференц зал, для возможности обслуживания коллективных мероприятий - семинаров, тренингов, конференций;
  • Детские и взрослые аттракционы (веревочные парки, детские площадки);
  • Спортивные площадки и тренажерные залы;
  • В большинстве случаев - водные развлечения на ближних водоемах.
7. С главной, экономической стороны, предложение для частного инвестора будет вы- глядеть так:

  • Покупка в собственность номера в отеле площадью 12 - 25 м2;
  • Среднийчекпокупки:2,5-4,5млнруб;
  • Выручка за год:«брутто» от 600 до 900 тыс руб;
  • Расходы на Управляющую компанию, коммунальные платежи, текущий ремонт и прочее: порядка 150 - 200 тыс руб; (В гостиничном бизнесе обычная себестоимость выше и составляет 50+% от выручки. Но в нашем случае мы имеем объединение на территории большого Отеля двух форматов сервиса - непосредственно гостиничного с высокой удельной себестоимостью обслуживания и простую сдачу в аренду апартаментов. В сумме это даёт нам существенные преимущества: мы понижаем уровень расходов и одновременно «сглаживаем» неизбежную сезонность бизнеса);
  • «Нетто» доходность: 450 - 700 тыс руб в год. В пересчёте на вложенные средства: по- рядка 15-17% годовых.

Такие условия однозначно будут привлекательными. Гостиничный бизнес крайне понятен, как интуитивно, так и логически для любого, даже совершенного не искушенного в экономических реалиях, человека.
« Я - владелец номера. Могу поставить видеокамеру и проконтролировать сколько гостей было у меня в месяц. Гость платит 3 тысячи в сутки. Управляющей компании я отдам столько то. И вот что мне останется».

По сложившейся на сегодня конъюнктуре в нашей стране можно считать, что рента, то есть безопасный пассивный доход, находится в границах 10 -12%% годовых на вложенный капитал.

Это означает, что справедливая цена на номера в наших гостиницах будет расти. А сами номера станут объектами для инвестирования у двух категорий частных инвесторов;

- тех, кто будет покупать надолго, для себя, детей и внуков;

- и тех, кто будет покупать на ранней стадии строительства с целью перепродать в течение короткого времени.

8. Важным моментом для нас является ещё и то, что в большинстве случаев наше строительство не будет попадать под классификацию и ограничения ФЗ214, закона «О доле- вом строительстве», в силу того, что большая часть работ будет происходить в рамках «ре- монта» и «реконструкции». В целом это не существенный фактор, но он позволит сильно сэкономить время на старте проекта.

9. Инновационным в нашем подходе являются два аспекта.
Это массовое внедрение «мелкого» частного инвестора в бизнес с большим потенциалом - Гостиницы в Подмосковье.
И появление на рынке Недвижимости Москвы нового инвестиционного инструмента - не- движимости с относительно малым чеком и одновременно хорошей доходностью.

10. В планах нашей компании строительство в ближайшие три года гостиниц в МО с общим числом номеров порядка 10 тыс (10% от прироста рынка). В цифрах ожидаемой выручки это должно составить порядка 30 млрд руб.
Параллельно планируется создание сети гостиниц в Крыму, где рынок также позволяет стремительное развитие.

Что же касается строительства (а точнее - реконструкции нежилых зданий в самой Москве), прогнозирование затруднено. Рынок внутри МКАД высокомаржинален и объёмен, однако для эффективного его освоения требуется значительная свободная ликвидность, чтобы покупать объекты, пригодные для реконструкции, по оптимальной цене. Понимание о работе в Москве сложится, вероятнее всего, в течении первых двух кварта- лов следующего года.
Made on
Tilda